Quando gli abusi impediscono l’applicabilità delle agevolazioni superbonus ed ecobonus?
Per rispondere occorre richiamare l’art. 49, comma 1 del DPR n. 380/2001 (c.d. Testo Unico Edilizia):
“Gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione“.
Facendo l’esempio di un condominio, ciò si traduce nel fatto che, se l’edificio, presenta un abuso (così come definito sopra), anche la singola unità immobiliare risulta priva di conformità.
Per far fronte ad una situazione edilizio-urbanistica “critica”, con il primo correttivo al Decreto Rilancio (il Decreto n. 104/2020) si è intervenuti inserendo all’art. 119 il seguente comma 13-ter:
“Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9 -bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi“.
Ciò determina l’obbligo per i tecnici asseveranti, di certificare la conformità edilizia ed urbanistica (prerequisiti essenziali) solo delle parti comuni dell’edificio plurifamiliare (ad es. condominio).
Nel dettaglio possiamo sintetizzare che, il requisito generale (a livello condominiale), se riscontrato conforme, può far partire la pratica (resta esclusa dalle agevolazioni, solo l’unità e gli interventi ad essa relativi), ma se, gli abusi della singola unità (appartamento) coinvolgono le parti comuni (ad esempio una veranda in facciata) rendono impossibile l’applicabilità delle agevolazioni:
- eventuali abusi presenti all’interno dell’unità immobiliare non pregiudicano la fruizione dell’agevolazione sugli interventi trainanti per le parti comuni;
- eventuali abusi presenti all’interno dell’unità immobiliare pregiudicano la fruizione dell’agevolazione sugli interventi trainati effettuati all’interno della u.i. stessa (comprese tutte le altre agevolazioni);
- eventuali abusi presenti all’interno dell’unità immobiliare ma che coinvolgono le parti comuni sulle quali occorre intervenire (verande sul prospetto) pregiudicano la fruizione delle agevolazioni fiscali;
- eventuali abusi su parti comuni che non coinvolgono l’intervento edilizio, non pregiudicano la fruizione della detrazione fiscale del 110%.
